La primera vivienda no puede ser un golpe de suerte

Leandro Leonardo.

La República Dominicana vive una paradoja que merece decirse con todas sus cifras: nunca el país había acumulado tanto ahorro institucional y, al mismo tiempo, nunca tantas familias habían estado tan lejos de una vivienda propia. Escribo desde la experiencia de quien desarrolla proyectos inmobiliarios bajo la figura del fideicomiso, y desde esa práctica sostengo una convicción que motiva este artículo: el acceso a la primera vivienda ya está resuelto en nuestras leyes. Lo que falta es conectarlas.

Empecemos por lo que está medido. El Plan Decenal de Vivienda 2022-2032, elaborado por el Ministerio de Vivienda junto al Banco Interamericano de Desarrollo, sitúa el déficit habitacional dominicano en 1,464,995 viviendas. Cerca del 73% de ese déficit es cualitativo, relacionado con las condiciones de las viviendas ya existentes. El resto es déficit puro: familias que sencillamente no tienen casa. Al mismo tiempo, el metro cuadrado en el Gran Santo Domingo cerró el 2025 en RD$109,381 según el Registro de Oferta de Edificaciones de la ONE, y el 54.1% de nuestra fuerza laboral trabajó en la informalidad en promedio durante 2025, de acuerdo con el Banco Central. Es decir, fuera del alcance de la banca hipotecaria.

Considérese el caso de un joven que obtiene su primer empleo formal. Entre el alquiler, el transporte y el costo de la vida, reunir el inicial de un apartamento le puede tomar buena parte de su juventud, si es que lo logra. Y ahí está el nudo del asunto. No falta demanda. No falta industria, que el país la tiene y de primer nivel. Lo que falta es un puente institucional entre el primer empleo y la primera vivienda.

Sería deshonesto de mi parte plantear esta propuesta sin reconocer el terreno ganado, que es mucho. El Plan Nacional de Viviendas Familia Feliz nació en 2021 como una apuesta valiente del Ministerio de la Presidencia, que a través de Fonvivienda estructuró la primera alianza público-privada de gran escala para vivienda asequible que ha tenido este país. Cuando el Decreto 114-25 dispuso su traspaso al Ministerio de la Vivienda, en marzo de 2025, el programa se entregó con más de diez mil familias impactadas. Ese traspaso no fue un trámite. Fue un acto de madurez institucional: un programa que dejó de depender de una gestión para convertirse en política de Estado, alojada donde debe estar, en el ministerio rector del sector.

Y hay que decirlo con todas sus letras: la gestión del ministro Víctor (Ito) Bisonó al frente del MIVHED ha dado continuidad y fortalecimiento a esa política pública, sumándole su propia impronta de articulación con el sector privado. Solo en el primer semestre de 2026 el ministerio entregó 890 apartamentos a través de Familia Feliz y Mi Vivienda, beneficiando a más de 2,600 dominicanos, con un sistema de incentivos articulado, el Bono Inicial, el Bono Tasa, el Bono Primera Vivienda y el Bono Mujer, que hoy opera con una trazabilidad, una transparencia y una disciplina de ejecución que quienes estamos en el sector privado reconocemos, porque la vemos funcionar. Bisonó ha consolidado en el MIVHED una gerencia de resultados que refuerza en todo el sector la confianza de que el Estado es un socio serio, y ha profundizado la alianza público-privada que este modelo necesita para seguir escalando. La evolución de Fonvivienda como brazo financiero de esta arquitectura es de lo más serio que ha producido la política habitacional dominicana en décadas. A eso se suma la Ley 189-11, que con el fideicomiso de viviendas de bajo costo y el Bono ITBIS ha permitido que miles de familias reciban de vuelta, como parte de su inicial, el impuesto pagado en la construcción de su propia casa. Lo he constatado directamente en la práctica fiduciaria.

Ahora bien, seamos honestos con la aritmética. Frente a un déficit de casi un millón y medio de unidades, ningún ministerio, por bien gerenciado que esté, puede cerrar solo esa brecha con recursos presupuestarios. La escala del reto exige financiamiento estructural. Y ahí está, precisamente, la gran oportunidad: darle al liderazgo que hoy tiene el MIVHED una plataforma legal que multiplique su alcance, elevando lo que ya funciona de programas a sistema, y de sistema a derecho con financiamiento propio. Eso pasa por el Congreso.

La región ya recorrió este camino. Chile construyó el modelo de ahorro, subsidio y crédito que toda América Latina estudió después. El postulante abre una cuenta de ahorro para la vivienda y acredita un mínimo: 10 Unidades de Fomento si es un hogar vulnerable y 80 si pertenece a la clase media. La UF es la unidad de cuenta chilena que se ajusta a diario con la inflación; al cambio actual, esos montos equivalen a unos RD$27,000 y RD$220,000, respectivamente. Cumplido ese ahorro, el Estado complementa con un subsidio directo que se suma al crédito hipotecario. El ahorro previo no es un requisito burocrático. Es la señal de conducta financiera que convierte a un trabajador joven en sujeto de crédito.

Perú institucionalizó esa misma lógica con el Fondo Mivivienda y el programa Techo Propio, que entregan el Bono Familiar Habitacional exclusivamente para la primera vivienda. Solo para el 2026, el Estado peruano autorizó transferencias por más de 414 millones de soles, unos RD$7,000 millones, para el pago de esos bonos. Costa Rica creó desde los años ochenta un banco de segundo piso, el BANHVI, que canaliza el Bono Familiar de Vivienda a través de mutuales, bancos y cooperativas, y combina el esquema de Ahorro, Bono y Crédito para la clase media. Y Estados Unidos nos deja la lección más útil para nuestro debate previsional: su legislación permite retirar hasta US$10,000 de una cuenta individual de retiro (IRA) sin penalidad para comprar la primera vivienda, admite que el trabajador tome préstamos de su propio fondo 401(k), y con la FHA reduce el inicial a apenas un 3.5% del precio. Allá entendieron algo que aquí todavía discutimos: la vivienda propia no compite contra la pensión. Es parte del patrimonio de retiro.

En todos estos países el patrón se repite. Nadie redujo su déficit regalando casas. Lo redujeron construyendo arquitecturas financieras donde el ahorro del trabajador, el subsidio focalizado del Estado y el crédito privado se apalancan unos a otros dentro de vehículos jurídicos seguros.

Aquí radica la oportunidad: la República Dominicana ya tiene, dispersas, todas las piezas que esos países tuvieron que inventar. La Ley 189-11 nos dio el fideicomiso, el ahorro programado, las letras hipotecarias y la titularización, con el mandato expreso, que está en sus propios considerandos, de canalizar el ahorro voluntario y obligatorio hacia la reducción del déficit habitacional. La Ley 249-17 y su ecosistema de fondos de inversión ya mueven capital institucional hacia el desarrollo inmobiliario. La Ley 87-01 acumuló en las cuentas de capitalización individual un patrimonio que cerró el 2025 en RD$1.27 billones, unos US$21,391 millones. Y su reforma, que hoy está en proceso de socialización, ya contempla que los planes complementarios de pensiones puedan usarse para adquirir la primera vivienda sin afectar el ahorro obligatorio de jubilación. Eso no lo digo yo, lo ha planteado públicamente la propia Superintendencia de Pensiones. Si a esto le sumamos la anunciada ley de alquileres, que el propio sector constructor viene reclamando, tenemos las cuatro corrientes. Mi propuesta es fundirlas en un solo instrumento legislativo: el Sistema Nacional de Primera Vivienda.

El mecanismo descansa sobre tres pilares. Primero, que todo dominicano, al registrarse por primera vez en la Tesorería de la Seguridad Social, quede automáticamente habilitado con una subcuenta habitacional dentro de su AFP. Un plan complementario voluntario, separado e intocable respecto del ahorro obligatorio de retiro. Cada peso que el trabajador aporte a esa subcuenta lo complementa el Estado con una contrapartida escalonada según su nivel de ingreso, financiada con la consolidación de los bonos que ya existen (Inicial, Tasa, Primera Vivienda, Mujer y el Bono ITBIS de la 189-11) en una ventanilla única digital con trazabilidad total, como la que el MIVHED ya demostró saber operar. Cumplido un período de cotización continua, ese ahorro más su contrapartida constituyen el inicial. Y el saldo obligatorio de pensión, sin retirarse jamás, sirve de garantía complementaria que mejora el perfil de riesgo del deudor ante la banca. Subrayo la línea roja, que la aprendimos viendo los retiros pandémicos en Chile: el ahorro obligatorio de retiro no se toca. Se apalanca.

Segundo, que se constituya, bajo la Ley 189-11, un Fideicomiso Nacional de Primera Vivienda, público-privado, administrado por fiduciarias reguladas, que emita valores de fideicomiso y titularice cartera hipotecaria de primera vivienda. ¿Y quién compra esos valores? Los propios fondos de pensiones y los fondos de inversión, dentro de los límites prudenciales que fijen los reguladores. Así el patrimonio previsional financia vivienda de forma masiva sin descapitalizar una sola cuenta individual. El trabajador gana dos veces: como ahorrante que recibe rentabilidad y como ciudadano que accede a techo. Ese es, exactamente, el círculo virtuoso que la 189-11 prometió en el 2011 y que quince años después sigue operando a una fracción de su potencial. Lo afirmo desde dentro del propio sistema.

Tercero, que la futura ley de alquileres incorpore el contrato de arriendo con opción a compra dentro de proyectos fideicomitidos, donde cada mensualidad acredita un porcentaje al inicial. Esa es la puerta de entrada para el 54% de la fuerza laboral que trabaja en la informalidad y que hoy ningún bono alcanza plenamente. Su historial de pago de alquiler se convierte en su historial crediticio: un mecanismo simple, de enorme potencial.

Conviene precisar lo que está en juego si no actuamos. El costo del suelo urbano en el Gran Santo Domingo y en los polos turísticos crece más rápido que los ingresos de las familias trabajadoras, y la experiencia regional documentada por los organismos multilaterales es contundente: cuando la oferta formal asequible no crece al ritmo de la demanda, las familias terminan empujadas hacia asentamientos informales en las periferias, y los centros urbanos se reservan para quien puede pagarlos. Eso tiene un nombre: gentrificación. Un país que recibe inversión extranjera récord y turismo récord, y ambas cosas debemos celebrarlas, tiene la obligación de garantizar que el dominicano de a pie no termine desplazado de su propia ciudad. Por eso insisto en que esta propuesta no es una bandera política ni una crítica a gestión alguna. Es una visión país. El Sistema Nacional de Primera Vivienda es justamente el mecanismo para que el crecimiento inmobiliario y el acceso popular a la vivienda dejen de ser fuerzas opuestas y empiecen a financiarse mutuamente.

Nada de esto es utópico. Todo es legislable. Hace falta una ley marco corta que cree la Cuenta Habitacional del Primer Empleo, autorice la contrapartida fiscal consolidando los subsidios vigentes, mandate la constitución del Fideicomiso Nacional de Primera Vivienda y fije los límites prudenciales de inversión previsional en valores habitacionales. Nadie mejor posicionado para encabezar esa mesa técnica que el propio MIVHED, que ya demostró capacidad de ejecución y de articulación público-privada, acompañado de la SIPEN, la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia del Mercado de Valores. El costo fiscal incremental es moderado, porque el grueso del financiamiento no sale del Presupuesto. Sale del mercado de capitales que nosotros mismos construimos durante dos décadas. Lo que pone el Estado es lo que solo el Estado puede poner: la regla, la garantía y la focalización.

Un país donde el primer empleo formal abre, automáticamente, el camino a la primera vivienda es un país que le da a cada joven una razón concreta para formalizarse, ahorrar y quedarse. Tenemos el déficit medido. Tenemos el ahorro acumulado. Tenemos las leyes promulgadas. Y tenemos, el MIVHED lo está demostrando, la capacidad de ejecución. Lo único que falta es la decisión de conectar las piezas. Que ese sea el debate que llevemos, juntos, al Congreso Nacional.