Por Leandro Leonardo

En la primera entrega de esta serie planteé que la primera vivienda no puede ser un golpe de suerte, y que el país tiene en sus leyes las piezas para conectar el primer empleo con la primera casa. Aquella columna miraba al ciudadano: cómo ahorra, cómo califica, cómo llega. Hoy toca la otra mitad del problema, la que casi nunca se discute en público porque suena técnica y porque, seamos honestos, a nadie le gusta hablar de las cuentas del que construye. Pero sin esa mitad no hay solución posible, y me explico.

Primero el norte, porque sin norte todo lo demás es ruido.

El déficit habitacional dominicano es de 1,464,995 viviendas según el Plan Decenal 2022-2032. Yo creo que ese déficit se puede erradicar en quince años. No lo digo como consigna; lo digo con la calculadora en la mano.

Erradicarlo en quince años significa producir cerca de cien mil soluciones habitacionales al año entre viviendas nuevas y mejoramientos de las que ya existen, sostenidas durante tres períodos de gobierno sin importar quién gobierne.

Ningún presupuesto público aguanta eso solo. Ningún programa de subsidios, por bien diseñado que esté, llega a esa escala. La única manera de lograrlo es que el sector privado construya a un ritmo que hoy no construye, y que lo haga a un precio que hoy no logra.

Y eso pasa por una pregunta que pocos se hacen: ¿por qué cuesta lo que cuesta una vivienda de bajo costo?

Hagamos la cuenta que nadie le explica al comprador.

Una vivienda de bajo costo, con tope legal de RD$5,450,851 para este 2026 según la resolución de la DGII, tarda entre dieciocho y veinticuatro meses en construirse.

Durante todo ese tiempo el desarrollador financia la obra con dos fuentes: su capital propio y un crédito puente bancario a tasas de dos dígitos.

Ese dinero cuesta cada mes, se construya rápido o lento, se venda rápido o lento.

Cuando termina, entrega la unidad y todavía espera meses por el bono del ITBIS que la ley le reconoce a la familia.

Con supuestos conservadores que cualquier constructor de este país reconoce, el costo financiero puede representar entre un ocho y un doce por ciento del precio final.

Es decir, en una vivienda de tres millones y medio de pesos, hay entre trescientos y cuatrocientos mil pesos que no son bloque, ni varilla, ni mano de obra, ni ganancia: son el precio del tiempo y del dinero.

Y ese costo lo paga, siempre, el que compra.

Aquí está la idea central de esta columna, y la digo sin rodeos: subsidiar al comprador sin financiar bien al que construye es como echarle gasolina a un carro sin motor.

El subsidio más barato que puede dar el Estado no es un bono; es bajarle el costo del capital al desarrollador, porque un peso de liquidez oportuna se multiplica en el precio de todas las unidades del proyecto, mientras que un peso de bono se gasta una sola vez en una sola familia.

Los dos hacen falta. Pero el segundo sin el primero es tirar el dinero al hueco del costo financiero.

La región ya entendió esto y lo resolvió de tres maneras distintas.

Brasil lo hizo con el fondo de garantía de los trabajadores, el FGTS, que aporta al sector una liquidez previsible y protegida de la volatilidad del ahorro bancario: solo para 2026 el gobierno federal proyecta unos US$28,000 millones de ese fondo (alrededor de RD$1.65 billones), de los cuales cerca de US$24,000 millones (más de RD$1.4 billones, una cifra mayor que todo el patrimonio de nuestro sistema de pensiones) van directo a vivienda.

Pero lo más inteligente del modelo brasileño es el crédito asociativo: la hipoteca del comprador se aprueba y se desembolsa por avance de obra desde la fase de planos, de modo que el banco financia la construcción a través del propio comprador y los desistimientos prácticamente desaparecen.

México lo resolvió con banca de segundo piso: la Sociedad Hipotecaria Federal no le presta al desarrollador, le presta al banco que le presta al desarrollador, con líneas de crédito puente de hasta el sesenta y cinco por ciento del valor del proyecto, un anticipo del veinte por ciento para capital de trabajo y el resto contra avance.

Y Colombia nos dejó dos cosas: el modelo de titularización hipotecaria que la República Dominicana copió para crear su propia titularizadora, y una advertencia.

Su cobertura a la tasa de interés, que llega a cinco puntos por siete años en vivienda social, ha demostrado ser tan valiosa como dependiente del presupuesto de cada año.

Lección: los subsidios que no tienen una fuente estructural detrás viven con la incertidumbre de cada ejercicio fiscal, y por eso la oferta debe financiarse con el mercado de capitales, no solo con el Presupuesto.

Ahora miremos hacia adentro, que es donde está la buena noticia.

La República Dominicana no tiene que inventar ninguno de esos instrumentos.

La Ley 189-11 nació precisamente, y lo dice en sus considerandos, para canalizar los recursos de ahorro del mercado de capitales hacia el financiamiento de viviendas mediante la titularización de carteras hipotecarias y las letras hipotecarias.

Y no es teoría: la Titularizadora Dominicana colocó la primera emisión de valores titularizados de créditos hipotecarios del país por RD$1,210.5 millones, unos US$20 millones, con sobredemanda de las administradoras de fondos de pensiones, fondos de inversión y aseguradoras, y con calificación AA de Fitch.

Funcionó. Los fondos de pensiones compraron. Las familias de esas hipotecas tienen tasa fija por toda la vida del préstamo.

¿Y qué pasó después? Que se quedó en hito, cuando debió convertirse en rutina.

Brasil mueve en un solo año más de mil veces esa cifra hacia vivienda; nosotros la celebramos una vez y no la repetimos.

Lo mismo con el Bono ITBIS: la DGII acaba de anunciar que pagará antes de fin de año unos mil millones de pesos pendientes y que las fiduciarias podrán gestionar el incentivo en línea.

Es un paso correcto que hay que reconocer.

Pero un bono que llega tarde ya le costó al desarrollador meses de intereses, y esos intereses ya estaban metidos en el precio.

La puntualidad del subsidio no es un detalle administrativo: es política de precios.

Entonces, ¿qué propongo?

Cinco cosas, y ninguna necesita una ley nueva.

Uno: titularización a escala, con emisiones periódicas de cartera de vivienda de bajo costo y las AFP como compradoras naturales, dentro de los límites prudenciales que fijen los reguladores.

El ahorro previsional del país supera el billón doscientos mil millones de pesos; que una fracción prudente financie techo con garantía hipotecaria y calificación de riesgo es, además de justo, buen negocio para el afiliado.

Dos: una ventanilla de segundo piso para crédito puente de vivienda asequible, al estilo mexicano, que le baje el costo del dinero a los bancos y asociaciones que financian obra, con líneas atadas a avance certificado.

Tres: subsidios desembolsados por hitos verificados de construcción, para que el dinero público entre cuando la obra lo necesita y no cuando ya se pagó el interés de esperarlo.

Cuatro: Bono ITBIS puntual y digital como regla permanente, con plazo público de pago, porque cada mes de retraso es precio.

Cinco: crédito asociativo a la brasileña, donde la hipoteca del comprador precalificado se desembolsa por avance de obra, el banco financia la construcción a través de la propia familia, y el desarrollador deja de cargar solo con el riesgo de que el comprador desista a la entrega.

Repito la línea roja de la primera entrega, porque en este país hay que repetirla: el ahorro obligatorio de retiro no se toca. Se apalanca.

Ninguna de estas cinco medidas le saca un peso a la cuenta de nadie; todas ponen a trabajar el ahorro institucional en valores seguros, calificados y con garantía real, que es exactamente lo que hacen los fondos de pensiones serios en cualquier parte del mundo.

Cierro con la cuenta que abrió esta columna.

Si le quitamos al que construye entre la mitad y dos terceras partes de su costo financiero, con dinero más barato, subsidios a tiempo y compradores que financian la obra desde el inicio, estamos hablando de bajar el precio de una vivienda de bajo costo en cientos de miles de pesos sin que el Estado gaste un peso adicional en bonos.

Multiplíquenlo por cien mil soluciones al año y entenderán por qué insisto en que erradicar el déficit en quince años no es utópico: es un problema de ingeniería financiera con las herramientas que ya tenemos.

En la próxima entrega hablaremos del tercer actor, el banco, y de por qué nadie construye para quien no puede pagar la cuota.

Porque demanda organizada más oferta financiada da una sola cosa: un precio que baja.

Y un precio que baja es la única política de vivienda que no necesita ser explicada.