La pandemia de la COVID-19 como causa del retraso en la construcción y entrega de proyectos inmobiliarios: ¿motivo de exoneración de responsabilidad o excusa trillada?

Autora: Helen A. Peralta Cordero | Abogada sénior y directora de litigios en Guzmán Ariza
 
El mercado inmobiliario en la República Dominicana ha experimentado un crecimiento exponencial impulsado por la gran inversión en el desarrollo de proyectos turísticos residenciales que son adquiridos por inversionistas nacionales y extranjeros tanto para su propio disfrute como para incursionar en el mercado de rentas cortas.
 
Lo habitual es que las unidades de estos proyectos residenciales sean vendidas en planos a través de “promesas de compraventa” que no son más que un tipo de contrato de ejecución prolongada donde se acuerdan obligaciones para ambas partes, para el vendedor: la construcción y entrega del inmueble en un plazo determinado; y para el comprador: completar los pagos del precio de compraventa.
 
Es muy común que este tipo de contratos, además del plazo de la entrega, se contemple también un plazo de gracia que oscila comúnmente entre los 90 a 180 días. A lo anterior también se suman los casos de fuerza mayor –según contempla el Código Civil Dominicano–, donde de ocurrir, se suspende y extiende el plazo de entrega correspondiente.
 
El Código Civil dominicano prevé que el deudor de una obligación se libera de responsabilidad en caso de que justifique que el incumplimiento se debió a causas extrañas a su voluntad, que no le pueden ser imputadas y que no hubo mala fe de su parte. Es decir, que no procede la reparación de daños y perjuicios, cuando por consecuencia de fuerza mayor o de caso fortuito, la parte llamada a cumplir –por ejemplo la constructora de un proyecto– ha estado imposibilitada de hacer aquello a que está obligado1.
 
Concretamente, los casos de fuerza mayor son situaciones externas a las partes que escapan de su control y previsión, y por ende, imposibilitan el cumplimiento de la obligación puesta a su cargo. La Suprema Corte de Justicia dominicana ha juzgado que la fuerza mayor existe cuando se presenta un obstáculo absoluto e invencible, constituido por hechos imprevistos que impiden la ejecución de un contrato2. Es decir, son eventos que escapan al control de las partes y que tienen carácter de imprevisibles e inevitables3.
 
El ejemplo por excelencia de este tipo de situaciones es la Pandemia Covid-19, cuyas medidas de manejo gubernamental iniciaron en fecha 11 de marzo de 2020, cuando la OMS declaró oficialmente la enfermedad del coronavirus (Covid-19) como pandemia, generando que todos los países impusieran medidas tendentes a evitar la propagación del virus. En la República Dominicana, el entonces presidente, Danilo Medina, inicialmente declaró Estado de Emergencia en todo el territorio nacional por un plazo de 25 días, mediante decreto 134-20, amparado en  las directrices de la OMS y la OPS.
 
La Suprema Corte de Justicia dominicana estableció4 que para que los efectos del coronavirus como evento de fuerza mayor puedan exonerar de responsabilidad en una reclamación judicial es necesario probar: a) que la ejecución del contrato concurrió con la pandemia; b) que las medidas decretadas para contener el coronavirus fueron la causa determinante del incumplimiento; c) que se tomaron las medidas de mitigación para limitar los daños; y d) que debido a la inevitabilidad de los hechos acaecidos, se imposibilitó cumplir con la obligación.
 
En este orden de ideas, todo contrato suscrito con anterioridad a la pandemia se vio necesariamente impactado por las medidas decretadas durante el Estado de Emergencia. La cuarentena, el toque de queda, la reducción de personal, el cierre de establecimientos y distanciamiento social, son situaciones que afectaron la productividad y ralentizaron el desarrollo de los proyectos inmobiliarios en nuestro país.
 
La imprevisibilidad de estos acontecimientos no encuentra parangón con las contingencias ordinarias propias de la actividad constructiva. Los meses durante los cuales la pandemia afectó la ejecución de obras generaron retrasos inevitables que difícilmente podían recuperarse dentro de un cronograma originalmente previsto para un proyecto inmobiliario.
 
La pandemia provocada por la enfermedad del Covid-19 y los efectos que tuvo en todo el mundo son una realidad innegable. Es por todos estos factores que, tal como vimos nuestra Suprema Corte de Justicia estableció la formula aplicable para los casos donde sí procede la exoneración de responsabilidad de las constructoras por el retraso en la entrega.
 
Notas y referencias abreviadas

1. REPÚBLICA DOMINICANA. Código Civil, 1845. Artículo 1148
2. Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. 1, 13 de enero de 1999, Boletín Judicial 1058.
3. Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. 50, 9 de julio de 2014, Boletín Judicial 1244.
4. Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Sentencia no. SCJ-PS-23-2229 de fecha 31 de octubre de 2023