Alquileres en RD: altos costos presionan el bolsillo de los ciudadanos

Casi la mitad de los dominicanos no tiene casa propia y el aumento de los alquileres sigue en alza desde 2019.

Por Martin Severino

Santo Domingo. – Los aumentos que han experimentado los precios de los alquileres en toda la República Dominicana han llamado poderosamente la atención, ya que una de las necesidades básicas del ser humano, como es el derecho de la vivienda, se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza para muchos ciudadanos y familias, que solo para tema de pago de vivienda deben disponer cerca del 40 % de sus salarios.

Esta situación deja a un segmento importante de la población con solo el 60 % de los ingresos que devengan, partida de la cual deben pagar alimentación, transporte, atender a cualquier percance de salud que se presente y la cosa se complica aún más cuando se trata de familias con uno o varios hijos que n ese presupuesto para los gastos que conlleva tener hijos en edad escolar.

El descontrol con el tema del pago de la renta de la vivienda ha llegado a un grado tal que en algunos sectores populosos hay residencias que se rentan incluso por encima de los montos actuales de los salarios mínimos de la República Dominicana, que en la actualidad son de RD$29,988.00 en las grandes empresas, RD$27,489.60 en empresas medianas, RD$18,421.20 en empresas pequeñas, RD$24,633.00 y de RD$714.00 por jornada diaria para los trabajadores del campo.

De acuerdo a los resultados mostrados en la Encuesta Nacional de Hogares de Propósitos Múltiples (Enhogar) 2024, se evidencia la alta dependencia del alquiler en el país, al revelar que el 48.9 % de las familias dominicanas no reside en una vivienda propia.

El estudio indica que un 42.5 % de las viviendas ocupadas corresponde a inmuebles alquilados, lo que confirma el peso que tiene el mercado de renta dentro del acceso habitacional en la nación.

La situación es más marcada en las zonas urbanas, donde el 46 % de los hogares vive en alquiler, en comparación con un 22.9 % en áreas rurales, reflejando una mayor presión habitacional en las ciudades.

Asimismo, la encuesta señala que un 5.6 % de las personas reside en viviendas prestadas por familiares, amigos u otras personas, mientras que un 0.8 % habita inmuebles facilitados por las empresas donde laboran.

Estos datos muestran la diversidad de formas de acceso a la vivienda en el país y destacan el papel clave del alquiler como alternativa ante la limitada disponibilidad de hogares propios.

En pro de regular esta situación, en el Congreso, en el 2025, se aprobó la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, pieza que introduce cambios importantes en la regulación del precio de los alquileres en la República Dominicana, estableciendo que los aumentos de renta deberán regirse principalmente por el acuerdo entre propietarios e inquilinos.

De acuerdo con la normativa, el monto del alquiler y cualquier reajuste serán determinados libremente por las partes, lo que otorga flexibilidad contractual en la fijación de precios. Sin embargo, la ley establece un límite específico en los casos de viviendas: cuando no exista un acuerdo previo sobre el aumento, este no podrá superar el 10 % del valor de la renta.

En contraste, para los inmuebles destinados a actividades comerciales o sin fines de lucro, la legislación no fija un tope porcentual, dejando el reajuste completamente sujeto a lo que acuerden las partes en el contrato.

Otro aspecto relevante es que la ley no establece una periodicidad obligatoria para aplicar aumentos en el alquiler. No obstante, en la práctica, estos suelen realizarse al momento de la renovación del contrato o conforme a las condiciones previamente pactadas entre propietario e inquilino.

La normativa también prohíbe incrementos durante la vigencia del contrato por razones de reparaciones, obligando al propietario a asumir estos trabajos sin trasladar el costo al inquilino mediante aumentos temporales de la renta.

Pese a que esta legislación busca equilibrar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para garantizar una mayor seguridad jurídica y reglas claras entre las partes, no ha sido así, y esto lo demuestran los altos precios que van en aumento estratosférico, dependiendo de la zona.

En un recorrido hecho por el periódico El Avance para la realización de este reportaje, se comprobó que, en zonas como el Distrito Nacional, en los sectores de Gazcue, Bella Vista, Evaristo Morales y La Esperilla, el costo de las viviendas de más de dos habitaciones con parqueo oscila entre los 630 y 3,900 dólares, que, cambiados a la tasa actual del dólar con relación al peso dominicano, estaríamos hablando de 38,430 y 237,900 pesos, respectivamente.

En continuidad con el recorrido, se comprobó que en Santo Domingo Este, en sectores como La Toronja, hay residencias de 3 habitaciones, con dos baños y marquesina, rentándose por un valor de 30,000 pesos; otras con características similares en las cercanías de la autopista de San Isidro se ofertan por un valor de 24,000 pesos al mes.

Al movernos a la parte norte del Gran Santo Domingo, en el sector de Sabana Perdida, se comprobó que hay residencias con pagos mensuales de 16,000 pesos, pero en esa parte de Santo Domingo se va aumentando el precio de la renta mensual conforme las residencias se acercan al área de la avenida Jacobo Majluta, donde existen numerosos proyectos habitacionales desarrollados por constructoras privadas y que son adquiridos por ciudadanos que han decidido ponerlos en renta. En el recorrido por Los Alcarrizos también se constató que esa zona es una donde los precios de los alquileres son más bajos.

Los expertos hablan sobre el tema

El aumento sostenido en los precios de alquiler de viviendas y apartamentos en la República Dominicana responde a una combinación de factores económicos y sociales, donde predomina un desbalance entre la oferta y la demanda, según explicó el abogado y corredor inmobiliario Félix Viola Medina.

De acuerdo con el especialista, una de las principales causas del encarecimiento es el alto costo de la vida, sumado al incremento en los materiales de construcción y la mano de obra, lo que encarece tanto la edificación de nuevas viviendas como su valor en el mercado de alquiler.

A esto se añade, dijo, una creciente demanda habitacional que no está siendo correspondida con el ritmo de construcción. “Los sectores están creciendo, las familias se expanden y los hijos se independizan, pero la cantidad de viviendas disponibles no va de la mano con esa realidad”, explicó.

Esta situación ha generado una presión sostenida en el mercado, donde la demanda supera la oferta, provocando un alza constante en los precios de alquiler.

Viola Medina indicó que, si bien el fenómeno tiene una fuerte base local, también está influenciado por factores globales. En ese sentido, mencionó el impacto en los costos de materiales derivados de conflictos internacionales como la guerra en Ucrania, así como el encarecimiento general de bienes y servicios en la economía mundial, que termina repercutiendo en el país.

El experto situó el inicio del incremento más pronunciado en los alquileres entre los años 2019 y 2020, periodo a partir del cual, según afirmó, la demanda ha superado de manera constante la disponibilidad de viviendas. “Actualmente, los clientes buscan opciones, pero no hay suficientes casas y apartamentos para cubrir esa necesidad”, sostuvo.

En ese contexto, aseguró que existe un déficit de viviendas que, junto a los demás factores señalados, ha contribuido directamente al aumento en los precios de alquiler.

En opinión de otro experto, este manifestó que el comportamiento del mercado inmobiliario continúa generando preocupación entre ciudadanos, en medio de un escenario donde acceder a una vivienda se vuelve cada vez más complejo.

El encarecimiento sostenido de las viviendas en la República Dominicana está obligando a una mayor cantidad de ciudadanos a optar por el alquiler, en un contexto donde adquirir una casa propia se ha vuelto cada vez más inaccesible.

Así lo explicó el doctor en demografía y estadística y profesor de la Universidad Autónoma de Santo Domingo, Frank Cáceres, quien señaló que existe una relación inversa entre el aumento de los precios de las viviendas y el poder adquisitivo de la población.

“En la medida en que suben los costos de las viviendas, se reduce la capacidad de compra de las personas, lo que obliga a muchos a recurrir al alquiler como única alternativa”, indicó.

El especialista explicó que esta situación genera una mayor presión sobre la demanda de viviendas alquiladas, lo que a su vez provoca un incremento en los precios. “Si la oferta no crece al mismo ritmo y la demanda se mantiene o aumenta, los precios inevitablemente se disparan”, sostuvo.

Cáceres también atribuyó parte del problema al impacto de la inflación, al destacar que los ingresos de la población crecen a un ritmo mucho más lento que los precios. “Los salarios se mueven lentamente, mientras que los precios de la vivienda y otros bienes siguen en aumento constante”, afirmó.

En ese sentido, aclaró que más que un déficit de viviendas, lo que existe es un déficit de recursos para adquirirlas y mucha dificultad para pagar las que son rentadas. Según explicó, datos estadísticos indican que más de un 15 % del parque habitacional en el país se encuentra desocupado.

“El problema no es necesariamente la falta de viviendas, sino la falta de capacidad económica para comprarlas”, puntualizó.

Sobre las consecuencias sociales, advirtió que el aumento de los alquileres contribuye al empobrecimiento de la población. “Cuando suben los costos, la gente se hace más pobre, pierde capacidad de adquirir bienes y servicios, y sus condiciones de vida se deterioran”, expresó.

Finalmente, el experto consideró que el alza en los alquileres no responde necesariamente a un “negocio estructurado”, sino a una dinámica de mercado basada en la oferta y la demanda. “Cuando la oferta se contrae y la demanda no disminuye, los precios aumentan”, concluyó.

De su lado, otro de los consultados señaló que el incremento en los precios de los alquileres de viviendas en la República Dominicana responde a una combinación de factores estructurales del mercado, entre ellos cambios regulatorios y nuevas dinámicas de oferta, así lo explicó el investigador de mercado Oliver Cruz.

Cruz explicó que, aunque el aumento en los costos de materiales de construcción impacta directamente las viviendas nuevas, su efecto sobre los alquileres no debería ser inmediato. Sin embargo, señaló que la inflación general termina permeando todos los sectores de la economía, incluyendo el mercado de rentas.

“Cuando hay inflación, suben todos los precios, incluso los más básicos, por lo que eventualmente también se reflejará en los alquileres”, indicó.

En medio de este panorama, ciudadanos consultados manifestaron su preocupación por la dificultad creciente para encontrar viviendas a precios accesibles. Muchos señalaron que, aún destinando una parte significativa de sus ingresos al pago del alquiler, se ven obligados a reducir otros gastos esenciales, lo que impacta directamente su calidad de vida. Esta realidad, aseguran, limita sus posibilidades de ahorro e incluso retrasa la meta de adquirir una vivienda propia.

A esta problemática se suma el hecho de que, en algunos casos, los contratos de alquiler no establecen con claridad las condiciones de reajuste, lo que genera incertidumbre entre los inquilinos ante posibles incrementos inesperados. Aunque la legislación vigente establece ciertos parámetros, la falta de fiscalización efectiva y el desconocimiento de la norma por parte de algunos ciudadanos contribuyen a que se produzcan prácticas que, si bien no siempre son ilegales, resultan desfavorables para quienes dependen del alquiler.

Frente a este escenario, diversos sectores han planteado la necesidad de fortalecer las políticas públicas orientadas al acceso a la vivienda, incluyendo incentivos para la construcción de proyectos habitacionales de bajo costo y mecanismos que promuevan un mayor equilibrio en el mercado de alquileres.

De igual forma, consideran fundamental fomentar la educación ciudadana sobre los derechos y deberes tanto de inquilinos como de propietarios, con el fin de garantizar relaciones contractuales más justas y transparentes.

En conclusión, el aumento sostenido de los alquileres en la República Dominicana refleja un problema estructural marcado por el desequilibrio entre la oferta y la demanda, el alto costo de la vida y las limitaciones del poder adquisitivo de la población.

Aunque se busca regular las relaciones entre propietarios e inquilinos, en la práctica los precios continúan en ascenso y los mismos los determinan los propietarios sin que se pueda hacer nada para fijar un tope, y esta situación sigue afectando directamente la calidad de vida de los ciudadanos.

Esta realidad pone en evidencia la necesidad de acciones más efectivas que garanticen un mercado de alquiler más equitativo y sostenible para los ciudadanos de bajos recursos, quienes sueñan un día con tener acceso a una vivienda digna.